Trouvez VOTRE terrain : L’étape primordiale

L’étape la plus importante est la recherche et l’achat du terrain, cette phase où on s’efforce de trouver un équilibre entre la situation, l’orientation, la superficie et le prix.

Ensuite, il s’agit de se positionner si vous souhaitez vous installer dans une zone résidentielle (un lotissement) ou sur un terrain isolé (diffus).

LOTISSEMENT

Ses avantages :

  • Vous êtes sûr que le terrain est constructible.
  • Il est borné, donc sa superficie est validée et il se peut que le lotisseur ait fait une étude de sol.
  • Il est complètement viabilisé, ainsi tous les réseaux sont présents (eau, électricité, téléphone) souvent le gaz et le tout à l’égout (parfois, vous pourriez avoir recours à un assainissement autonome : une fosse toutes eaux).
  • Coût de branchements et de raccordements maîtrisés.

Vous aurez ainsi l’assurance que votre permis de construire sera accepté, sous réserve du respect du règlement de lotissement.

Pour votre installation en plus du coût du terrain, d’une éventuelle association syndicale et de la classique taxe d’aménagement, vous ne paierez que les branchements et les raccordements entre les coffrets posé devant votre parcelle et la zone d’implantation de votre maison.

Ses inconvénients :

  • En fonction de l’importance du lotissement vous pouvez avoir une promiscuité et un vis-à-vis plus important.
  • Vous devrez respecter le Règlement de Lotissement qui conditionne la construction, il pourra vous imposer des choix de matériaux, de modèles de tuiles, de surface ou hauteur maximum, de couleurs de façades, d’implantation de la maison, hauteur des clôtures, etc.
  • Vous devrez aussi tenir compte du Cahier des charges qui fixe les règles de vie collective dans le lotissement, c’est-à-dire l’entretien des espaces verts, les charges à payer de l’association syndicale, etc.

ISOLÉ

Ses avantages :

  • Il vous permet plus de liberté sur la localisation et l’environnement de votre future habitation.
  • Vous aurez toutes latitudes concernant le style architecturale et l’implantation de votre maison dans le respect du Plan Local d’Urbanisme.
  • Généralement, vous traiterez l’opération soit par une agence immobilière, soit en direct avec le propriétaire, vos talents de négociateur pourront donc être plus facilement mis en avant !

Ses inconvénients :

Démarches administratives nombreuses pour avoir l’assurance que le projet aille à son terme, vous allez devoir :

  • Demander le Certificat d’Urbanisme au vendeur afin de vérifier la constructibilité de la parcelle.
  • Vous assurez de la superficie exacte grâce au plan de bornage qui validera la surface.
  • Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) à la Mairie ou sur Internet, il vous précisera les règles de constructions applicable dans votre commune et plus précisément dans votre Zone (la commune est divisé en plusieurs zones : UA, UB, UC, etc.) vous saurez ainsi les droits et obligations qui y sont liés. Par exemple : la surface d’Emprise au Sol, la surface de Plancher, la hauteur maximum, le nombre de places de stationnement, mais aussi le type de couvertures ou le degré d’inclinaison de la toiture, les couleurs d’enduits ou des menuiseries, etc.
  • Vous informez de la présence des réseaux nécessaire pour votre construction, c’est-à-dire :
    • L’eau : auprès du syndicat des eaux, Veolia, Suez… à voir avec la mairie.
    • L'électricité : auprès www.enedis.fr
    • Le gaz : auprès www.grdf.fr
    • Le tout à l’égout via www.orleans-metropole.fr/1379/eaux-usees.htm
    • Le téléphone https://maison-individuelle.orange.fr/front/
    • Et si vous êtes vraiment isolé et qu’il n’y a pas de tout à l’égout, il faudra installer une fosse toutes eaux (anciennement fosse septique) et se renseigner auprès de http://www.orleans-metropole.fr/1380/assainissement-non-collectif.htm

      Important : les coûts peuvent avoir une amplitude assez importantes car si les différents réseaux passent devant votre parcelle ce sera de l’ordre de 4 à 7 000 € mais si les fournisseurs doivent réaliser, exprès pour vous, une extension de réseau de gaz ou de tout à l’égout par exemple, là le prix peut augmenter nettement, et aller au-delà des 10 000 € en fonction de la distance entre le bout de réseau existant et votre parcelle.

      Pour les cas d’assainissement autonome, fosse toutes eaux, le tarif oscille entre 7 et 12 000 € cela varie en fonction de la qualité votre sol, de la superficie possible de l’épandage, de la pente du terrain etc. donc en fonction de la solution retenu le prix variera.

  • Examiner si votre terrain n’est pas soumis à des servitudes de voisinages et donc limiter votre occupation du sol. Par exemple une servitude de passage ou une canalisation, dont bénéficierait votre voisin.
  • Et enfin contrôler que le terrain soit libre de tous droits de préemption par une collectivité et que cette dernière n’ait pas un projet de zone commerciale ou d’usine de traitement des ordures ménagères proche de votre terrain.

L’étude de sol

Votre construction dépendra en partie de la nature du sol et surtout du sous-sol.

Pour construire sur de bonnes bases, il faut de bonnes fondations, celles-ci dépendront donc de la nature du sol.

En Région Centre, nous avons principalement de l’argile, du calcaire, du sable, du limon et dans des secteurs bien connus nous avons aussi des cavités et excavations. (Olivet, Saint-Pryvé, Saint-Hilaire, Saint-Mesmin, etc.)

Sur les secteurs à risque, nous ferons systématiquement une étude de sol avec recherche de cavités (sondages plus profonds), afin de connaître le risque éventuel, et d’y pallier en réalisant des fondations spéciales en béton armé personnalisées.

Pour le reste nous souhaitons aussi qu’une étude de sol « plus légère » soit réalisé et nous l’avons intégré dans le coût de nos maisons afin que nos clients et nous soyons certains de la stabilité et la solidité de la maison.